Auftrag ist nicht gleich Auftrag
Wenn Sie sich entschieden haben den Verkauf einem Makler anzuvertrauen, stehen Sie vor der Frage, welche Auftragsform zu wählen ist. Prinzipiell lassen sich drei Formen unterscheiden, nämlich der allgemeine Maklerauftrag, der Alleinauftrag und der qualifizierte Alleinauftrag.
Allgemeiner Auftrag
Der allgemeine Auftrag besagt dabei nichts anderes, als dass der Verkäufer dem Makler gestattet seine Immobilie Kunden anzubieten. Meist werden noch der Preis und Werbemaßnahmen festgelegt oder ausgeschlossen. Eine Schriftform ist nicht zwingend erforderlich.
Bei einer erfolgreichen Vermittlung verspricht der Verkäufer die Zahlung einer Maklerprovision. Auch der Käufer ist zur Zahlung einer Provision verpflichtet. Diesen Auftrag kann ein Verkäufer so oft vergeben, wie er möchte. Er behält sich ebenfalls das Recht vor seine Immobilie selbst zu verkaufen.
Der beauftragte Makler seinerseits ist zu keiner Nachweis- und / oder Vermittlungstätigkeit verpflichtet. Die Wahrscheinlichkeit, dass er die Immobilie vermittelt ist sehr gering, deshalb wird er im Zweifelsfall wenig tun.
Sollte der Aufraggeber und Verkäufer nun mehrere Makler eingeschaltet haben, muss er selbst die Koordination hinsichtlich Preis und Bewerbung leisten. Tut er dies nicht, wird die Immobilie schnell wie „sauer Bier“ angeboten, was letztlich dem Preis schadet.
Alleinauftrag
Im Alleinauftrag bindet sich der Verkäufer an den beauftragten Makler in dem Sinne, dass er verspricht keine weiteren Makler / Banken einzuschalten. Diese Auftragsform sollte schriftlich gefasst werden.
Sie begründet eine Nachweis- und Vermittlungspflicht des Maklers. Neben den üblichen Vereinbarungen hinsichtlich Preis, Werbung und Maklerprovision, enthält der Vertrag auch eine Laufzeit.
Der Eigentümer behält sich selbst das Recht vor seine Immobilie zu bewerben und zu verkaufen, was die Erfolgswahrscheinlichkeit des Maklers mindert, so dass dieser die Nachweis- und Vermittlungspflicht auf die sich bietenden Gelegenheiten beschränkt und nur ab und an die Immobilie bewirbt.
Schließlich ist das Kernproblem der Vermarktung nicht gelöst, da beide Vertragsparteien die Immobilie bewerben dürfen, kann es passieren, dass ein und dieselbe Immobilie zum gleichen Zeitpunkt im gleichen Medium angeboten wird.
Durch die zunehmende Transparenz der Märkte, gefördert durch das Internet, wird ein Kaufinteressent dies sehr schnell erkennen und für sich nutzbar machen z.B. in Kaufpreisverhandlungen. Letztlich leidet der Kaufpreis.
Qualifizierte Alleinauftrag
Der qualifizierte Alleinauftrag ist der einzige Auftrag, der den Makler nachhaltig verpflichtet für Sie tätig zu werden und für Sie jede Verkaufschance zu nutzen. Diese Beauftragung basiert auf dem Alleinauftrag. Zusätzlich ist eine Verweisungspflicht an den Makler vereinbart. Natürlich ist diese enge Bindung schriftlich zu fassen.
Der qualifizierte Alleinauftrag schafft das, was alle anderen Auftragsformen nicht geschafft haben. Er setzt das gleiche Ziel, welches Verkäufer und Makler haben, nämlich das beste Ergebnis zu erzielen, durch eine Steuerung aller Verkaufsaktivitäten konsequent um.
Wie Sie sehen ist bei allen Auftragsarten auch der Verkäufer provisionspflichtig. Der Maklerlohn ist dabei an der Ortsüblichkeit zu messen, welche durch den IVD Bayern definiert ist. In aller Regel ist die Gesamtprovision eines Maklers 5 % zzgl. der gesetzlichen Mehrwertsteuer.
Nun gibt es durchaus Makler, die nur die Hälfte des normalen Lohnes verlangen. Bitte prüfen Sie selbst, ob diese dann die gleiche Leistung erbringen und ob sie tatsächlich Ihre Interessen vertreten.