Vermieten in Zeiten von Corona, Mietpreisbremse, Datenschutz, Widerruf und ENEV

Vermieten macht mir Spaß. Ich finde es erfrischend neue Menschen kennenzulernen, ihnen ein neues Zuhause zu vermitteln und für den Vermieter den richtigen Partner zu finden. Obwohl oder gerade weil die Vermietung komplex geworden ist. Wer heute noch mit der Vorstellung lebt sich mit einer Anzeige in einem Immobilienportal, einem Massenbesichtigungstermin, einer Mieterselbstauskunft und einem kostenlosen Formular-Mietvertrag eine richtige und rechtssichere Vermietung zu verschaffen, der irrt. Viele private Vermieter unterschätzen die Arbeit und die Anforderungen und machen bei der Vermietung Fehler, die Ihnen später zum Nachteil gereichen.

Corona schränkt ein

Die Corona-Krise hat zu zahlreichen Ein- und Beschränkungen geführt. Neben den hygienischen Vorgaben, die auf jeden Fall einzuhalten sind (Distanz, Händewaschen, ggf. Mundschutz und Handschuhe), ist darauf zu achten, dass nur zwei Personen an einer Besichtigung teilnehmen. Sollte der Vormieter noch die Wohnung bewohnen, erfordert die Einhaltung der Vorgaben viel Koordinierungsbedarf. Die Frage ist, ob der Vermieter sich einem Infektionsrisiko aussetzen möchte bzw. kann.

Laut der Verordnung dürfen die Bürger nur zur Berufsausübung, zum Einkaufen, für einen Arztbesuch oder aus einem triftigen Grund die Wohnung verlassen. Ein triftiger Grund liegt dann vor, wenn aus Sicht des Mieters Wohnungslosigkeit bzw. aus Sicht des Vermieters Leerstand und erhebliche finanzielle Einbußen drohen. Für mich als Makler ist eine Besichtigung eine Berufsausübung und gestattet.

Der Preis ist heiß

Mit der Verschärfung der Mietpreisbremse ab dem 1.4.2020 können überteuerte Mieten ab Vertragsbeginn vom Mieter rückwirkend zurückgefordert werden. Dieses Rückforderungsrecht impliziert auch, dass dem Mieter die vorher verlangte Miete offengelegt werden muss. In Orten mit einem Mietspiegel erscheint die Festlegung des richtigen Mietpreises auch für Private machbar. Doch viele Orte haben keinen Mietspiegel. Erfahrung und Marktwissen sind in über 90% aller Fälle die entscheidenden Faktoren den richtigen Mietpreis festzulegen. Neben unserer regionalen Erfahrung seit 1980 arbeite ich als Sachverständiger und als Marktberichterstatter. Wir legen eine faire Miete für Vermieter und Mieter fest, die harmonisches Vertragsverhältnis sichert.

Energie sparen

Die Angabe des Energiekennwertes ist zwingend erforderlich und das bereits in der ersten Anzeige. Hinweise, dass der Energieausweis zur Besichtigung vorliegt, werden nur gegeben, weil der Ausweis nicht vorliegt und in der Hoffnung der Mietinteressent hat bei der Besichtigung diesen vergessen. Soweit so gut. Doch der Anspruch verjährt nicht. Kommt es wegen einer Nebenkostennachzahlung zum Streit und der Mieter bestreitet einen Energieausweis erhalten zu haben, steht der Vermieter in der Beweispflicht, da sonst droht ein Bußgeld. Der Online-Ausweis ist zwar auf den ersten Blick billig und auf dem zweiten Blick teuer, da er die Verantwortung beim Vermieter verankert. Durch unsere tägliche Arbeit wissen wir, an wen wir uns wenden können, um schnell, sicher und preiswert einen Ausweis erhalten und wie wir ihn in den Mietvertrag integrieren.

Das Damoklesschwert

Nicht jeder der ein privater Vermieter ist, ist ein Privater. Das Problem beschäftigt bereits seit Längerem die Gerichte, denn es ist zu klären wie viele Immobilien ein Privater  vermieten kann, ohne dass eine Gewerblichkeit angenommen werden muss. Manche Gerichte sehen Vermieter prinzipiell als gewerblich an, da sie eine Gewinnerzielungsabsicht haben. Andere sehen die Grenze bei drei Immobilien. Egal welche Anzahl sich bei den Gerichten durchsetzen wird, es entsteht Widerrufsrecht des Mieters. Einzige Lösung das Widerrufrecht aus dem Mietvertrag zu verbannen ist, dass der Mieter den Mietvertrag in Geschäftsräumen unterzeichnet. Geschäftsräume, die nur dem Zweck dienen (Miet-) Verträge zu vermitteln haben wenige. Ein Maklerfachbetrieb wie wir schon.

Wissensdurst

„Datenschutz“ hat es in den letzten Jahren -zu Unrecht- in die Hitliste der unbeliebtesten Wörter geschafft. Ein Aspekt des Datenschutzes wird bei privaten Vermietungen meist nicht beachtet, denn es sollen nur so viele Daten erhoben werden, wie es zum Zeitpunkt des Geschäftsablaufes nötig ist. Mit anderen Worten wer bereits nur eine Kontaktaufnahme in einem Internetportal ermöglicht, wenn eine Schufa, eine Gehaltsabrechnung und eine Mieterselbstauskunft angehängt, hat ein Problem. Der Sinn hinter dieser –illegalen- Hürde ist es, in Ballungsgebieten die Anzahl der Mietinteressenten auf die Anzahl zu beschränken, die tatsächlich für einen Vertrag in Frage kommen.

Unabhängig davon, dass ein Gehaltsscheck nicht darüber entscheidet ob der Interessent als Person geeignet ist Mieter zu werden und unabhängig davon, dass der Mietinteressent vor der Anmietung eine Bewerbung mit den benötigten Dokumenten abgeben muss, haben wir eine mehrstufiges Prüfverfahren entwickelt, um den richtigen Mieter zu finden. In diesem Verfahren, das auch immer einen persönlichen Kontakt vor einem Exposé-Versand beinhaltet, werden die Anfrager so minimiert, dass nur ca. 10% zu einer Einzelbesichtigung eingeladen werden. Darunter auch der richtige Mieter.

Mit Maklerleistung gewinnen

Wie Sie sehen gibt es bei der Vermietung viele Probleme für die private Vermieter meist keine Lösungen haben oder diese erst aufwendig lösen müssen. Ich stimme dem Satz: „Mich hat bei der Vermietung noch keiner nach dem Energieausweis oder der Vormiete gefragt“ ausnahmslos zu. In dem Moment, wo der Vermieter diese Information liefern muss, interessiert es den Mietinteressenten nicht. Sollte jedoch im Laufe des Mietverhältnisses ein Disput zwischen Mieter und Vermieter entstehen, werden diese Verfehlungen aufgeworfen. Tun Sie sich das nicht an!

Ein ausgebildeter, regional tätiger und erfahrener Makler kostet Geld. Allerdings löst er für den Vermieter zahlreiche Probleme. Die Maklerkosten können steuerlich angesetzt werden und ein Fachmakler hat eine Vermögensschadensversicherung sollte doch etwas schief gehen. Profis machen es besser!