5 falsche Gründe

Das Lesen mancher Artikel in Bezug auf Immobilien und die journalistische Untiefe des Verfassers treiben mich teilweise auf die Palme. So wird wieder und wieder die „Sau“ Immobilienblase durch das Dorf getrieben. Besonders beliebt ist dieses Thema bei der stark am Finanzmarkt orientierten Presse. So wurde glänzt eine Zeitschrift heute mit der Headline „5 Gründe dafür, dass die Immobilienblase jetzt platzt“ und relativiert sofort „Fünf Gründe, warum die Preise jetzt fallen dürften.“

Von der Korrektur der Preise, die ein normaler Marktmechanismus darstellt, ist eine künstlich geschaffene „Blase“ zu unterscheiden. Eine „Blase“ wird durch 3 Eigenschaften gekennzeichnet: Überproduktion, Einbruch der Nachfrage und sprunghafte Änderung der des Zinsniveaus. Eine „Blase“ hat weit größere räumliche Dimension als stagnierende oder sinkende Preise. Eine „Blase“ trifft alle Immobilien. Egal ob Haus, Wohnung oder Anlageobjekt. Doch sehen wir uns die Gründe an

Grund 1: Die Preise sind den Mieten völlig enteilt.

Es ist richtig, dass die Kaufpreise weitaus stärker gestiegen sind als die Mieten. Dies ist einfach deshalb der Fall, weil Kaufpreis dem Einfluss des Marktes unterliegen und die Mieten über zahlreiche Regulierungen künstlich niedrig gehalten werden (Mietpreisbremse). Ein Mietendeckel oder ein Mietenstopp wäre sicher die radikalste Methode in die Preisbildung bei Mietpreisen einzugreifen. Die Folge der Eingriffe auf dem Mietsektor sind sinkende Renditen bei den Anlegern. Die Schlussfolgerung jedoch, dass dies automatisch zu sinkenden Kaufpreisen führen muss ist völlig falsch. Für Anleger wesentlich wichtiger ist der Zinsabstand zu einer vergleichbaren, mündelsicheren Anlageform auf dem Kapitalmarkt, der sogar mit Negativ-Zinsen droht. Dieser Abstand ist immer noch „gewaltig“, so dass dieses Argument nicht überzeugen kann.

Grund 2: Das Angebot an Wohnraum reicht aus.

Dieses Argument bezieht sich im Kern auf eine geringere Nachfrage und kann nur regional verstanden werden. Es wird unterstellt dass das Angebot an Wohnraum und der Neubau über dem tatsächlichen Bedarf liegen. Bezogen auf den Großraum München ist diese Annahme absolut falsch. Selbst wenn ein altersbezogener Rückgang angenommen wird, ist der Zuzug in die Region enorm hoch. Der Ballungsraum München wird wachsen. Alle Prognosen gehen davon aus, dass allein die Stadt München bis 2030/2035 die 1,8 Millionen Einwohnergrenze überschreitet. Das sind allein in der Stadt München ca. 300.000 Einwohner mehr als heute. Im Gegensatz hierzu entstehen in München pro Jahr durchschnittlich nur ca. 7.000 Wohnungen. Mit anderen Worten die Neubautätigkeit kann den Zuzug nicht kompensieren. Die Diskussion über ein Mietenstopp in Bayern wird sicher keine Impulse für Investitionen setzen, so dass davon auszugehen ist, dass der Neubau einbricht. Die Schere zwischen Angebot und Nachfrage wird sich vergrößern.

Grund 3: Die Nachfrage nach Wohnungen wird nachlassen.

Dieses Argument ist im Prinzip das Spiegelbild des zweiten Arguments und für den Ballungsraum München ebenso falsch. Hier wird unterstellt, dass durch ein Einbruch der Nachfrage zu einem Angebotsüberhang führt, der wiederum in einen Preisrückgang mündet. Wie oben beschrieben kann dieses Argument nicht wirklich überzeugen.

Grund 4: Die Kreditzinsen werden die Preise nicht mehr treiben.

Gemeint ist, dass die Aussicht auf noch günstigere Kreditzinsen die Kaufpreise haben steigen lassen. Da nun die Zinsen nicht noch weiter fallen können, ist nun ursächlich dafür, dass die Preise fallen. Nun nehme ich auch tatsächlich an, dass die Zinsen nicht weiter fallen. Sie werden noch lange auf einem (sehr) niedrigen Niveau verharren. Die Ursachen sind hierfür sind vielschichtig. Neben einer konjunkturellen und politischen Motivation, sieht der Top-Analyst der DZ Bank Dr. Jan Holthusen auch eine Ursache in der Überalterung der Gesellschaft. Folgt man also der Logik dieses Arguments, kann der Preis der Immobilien auch nur marginal schwanken, da der Kreditzins ebenfalls sich nur minimal verändert. Ein großflächiger und radikaler Einbruch der Kaufpreise wird auch durch diese Argument nicht begründet.

Grund 5: Politiker machen Immobilien unattraktiv.

Nun das ist tatsächlich richtig. Höhere Grundsteuern, Mietenstopp, Mietendeckel, Diskussion um Enteignung, höhere Anforderungen an Wärmedämmung usw. machen aus der Immobilie scheinbar eine „unattraktive“ Anlageform. Der Kardinalsfehler dieses Arguments ist die Betrachtungsweise der Immobilie als Anlageform, denn der selbstgenutzte Wohnraum ist mehr als eine Investition. Außerdem bleibt der Zinsabstand zu vergleichbaren Anlageformen auf dem Kapitalmarkt bestehen. Das immer stärkere Eingreifen der Politik in den Immobilienmarkt unterbindet, dass genügend Wohnraum zur Miete neu erstellt wird. Damit kann der Nachfrage-Überhang nicht abgebaut werden, potentielle Mieter treten als Käufer auf und die Kaufpreise bleiben im besten Fall stabil oder steigen sogar.

Politik für den Immobilienmarkt statt Sozialpolitik auf dem Rücken der Bürger

Statt permanent die gleiche Sau durch das Dorf zutreiben, sollten die tatsächlichen Probleme des Immobilienmarktes gelöst werden. Das größte Problem ist der Missbrauch des Immobilienmarktes für Sozialpolitik und die Einschnürung der Marktmechanismen. Das akute Problem sind zu hohe Mietpreise in den Ballungsräumen. Hier hilft langfristig nur die Ausweitung Angebots und zwar des Mietangebots. Da hilft es wenig, wenn nur die Bildung von Eigentum gefördert wird. Kurz und mittelfristig müssen Mittel gefunden werden die Mietpreise zu dämpfen, bis das Angebot ausgeweitet wurde und eine Preissteigerung durch den Markt unterbunden wird.