Wohnimmobilienmarkt Starnberg II/2016
Nach den Höhenflügen der letzten Jahre scheinen die Preise ein Plateau erreicht zu haben, denn obwohl immer noch ein erhöhter Siedlungsdruck zu verzeichnen ist und das Angebot eher stagniert, legen die Kaufpreise nur marginal zu und die Vermarktungszeiten verlängern sich.
Die Bieterorgien und die Explosion der Preise auf dem Markt für unbebaute Grundstücke scheinen zwar der Vergangenheit anzugehören, dennoch bezahlt man noch ca. € 1.300,- / m² Bauland. Während normale Wohnlagen nicht so sehr von einer Preissteigerung profitieren, steigen bei guten und sehr guten Lagen die Preise überdurchschnittlich.
Natürlich können die Preissteigerungen auf dem Grundstücksmarkt für die nachgelagerten Märkte nicht folgenlos bleiben. Besonders deutlich ist dies bei den wenigen Neubau-Wohnungen zu erkennen. Diese werden im Luxus-Segment zu durchschnittlich € 6.800,-/m² angeboten. Obwohl ein neues Einheimischen Modell mit 120 Wohnungen geplant ist, ist der vehement geforderte bezahlbare Wohnraum politisches Wunschdenken, denn diese Wohnungen werden frühestens ab 2018 auf den Markt kommen.
Das typische Produkt auf dem Markt für neugebaute Häuser ist die Doppelhaushälfte. Sie ist mit ca. 180m²Wfl. und durchschnittlich ca.€ 1.100.000,- für den normalen Geldbeutel jedoch unerschwinglich. Das typische Angebot auf dem Markt für Neubauhäuser, ist das projektierte Haus. Zum Teil bieten zwei Projektentwickler, ein Fertighaushersteller und ein Makler ein und dasselbe Produkt an. Im Kern ist der Markt für neugebaute Häuser sehr überschaubar und die Anzahl der Angebote rückläufig. Auffällig ist auch, dass das typische deutsche Mittelstandshaus, das Reihenhaus auf dem Neubau-Sektor keine Rolle spielt.
Das durchschnittliche gebrauchte Haus hat ca. 200m² Wfl. und legt nur leicht im Preis auf ca. € 1,42 Mio. zu. Auch weiterhin die ist Teilung des Marktes in sehr hochpreisige Villenanwesen und „normale“ Häuser offensichtlich. Diese Teilung geht unter anderem auf die gesellschaftliche Überalterung zurück.
Auch die Preisspirale bei den Bestandswohnungen kommt langsam zur Ruhe. Der durchschnittliche Kaufpreis für gehobene gebrauchte Wohnungen lag im 2. Halbjahr bei ca. € 5.350,-/m² Wfl. und damit nur noch ca. 4,9% über dem vorherigen Zeitraum. Auch hier ist eine Stagnation des Angebotes zu verzeichnen. Allerdings verlängern sich die Vermarktungszeiten, so dass davon auszugehen ist, dass der Preisauftrieb zum Erliegen kommt.
Auf dem lokalen Mietmarkt scheinen sich die Preise langsam zu beruhigen. So haben die Preise für Häuser und Wohnungen im Bestand nur wenig zugelegt. Das durchschnittliche Haus in Starnberg kostete ca. € 2.500,- und der durchschnittliche Quadratmeterpreis für eine Wohnung lag bei ca. € 13,20. Leider steigt weiterhin die Zahl derer, die die Mietpreisbremse mit AIRBNB oder mit einer Möblierung umgehen. Dies ist für den Mietmarkt auf zweifacherweise schlecht, denn zum einen stehen sie dem normalen Markt nicht zur Verfügung und verknappen das Angebot (weniger Auswahl) und zum anderen wirken sie preistreibend.
Alle Signale des lokalen Immobilienmarktes deuten darauf hin, dass eine Ruhephase eintritt und der Preisauftrieb eine –kurze- Verschnaufpause einlegt. Wie lange diese Pause dauert wird sich zeigen.