Es ist wieder soweit! Das jährliche Thema „Immobilienblase“ wird wieder in den Medien breit getreten. Es ist nicht zu leugnen, dass die Preise in München und Umgebung hoch sind. Und die Preisvorstellungen der Vermieter und Verkäufer sind noch höher. Doch eine „Blase“ ist meines Erachtens nicht in Sicht. Sicher werden wir in Kürze ein Preis-Plateau erreichen oder haben es in Teilmärkten schon erreicht. Überzogene Preise werden dann korrigiert werden und die Vermarktungsdauer der Immobilien erhöhen sich. Ein massiver Preiseinbruch auf breiter Front ist jedoch nicht in Sicht.
Von diesem Marktmechanismus (Korrektur der Preise) ist eine künstlich geschaffene „Blase“ zu unterscheiden. Betrachtet man die Eigenschaften einer „Blase“, so wird sie durch 3 Eigenschaften gekennzeichnet: Überproduktion, Nachfrageeinbruch und sprunghafte Änderung der Finanzierungsumgebung (Zinsniveau).
Anhand der Immobilienblase 2008 in Spanien lässt sich die „Überproduktion“ sehr gut darstellen, denn es wurden damals deutlich mehr Immobilien gebaut als nachgefragt wurden. Der Berg an Neubauten führte schließlich zu dem massiven Preisverfall. Und genau diese Überproduktion von Wohnraum findet in München und dem nahen Umland eben nicht statt. Stattdessen verliert der Markt mehr Wohnraum durch Alter, Abriss und Umnutzung usw. als produziert werden kann. Auch der Markt für Bestandsimmobilien kann die Lücke nicht schließen, da die Verkäufer von Immobilien sehr zurückhaltend auf das hohe Preisniveau reagieren. Es fehlen nämlich die alternativen, mündelsicheren Anlageformen mit ähnlichem Zins. Es ist sogar eher davon auszugehen, dass die Banken demnächst Strafzinsen erheben. Warum also verkaufen? Eine extreme Ausweitung des Angebots über die Nachfrage hinaus, wird es nicht geben.
München wird wachsen. Alle Prognosen gehen davon aus, dass die Stadt München bis 2030/2035 die 1,8 Millionen Einwohnergrenze knackt. Das sind ca. 300.000 Einwohner mehr als heute. Sollte jeder neue Einwohner nur 40m² pro Kopf verbrauchen, müssen 1.200.000m² neu produziert werden, damit die jetzige Marktsituation erhalten bleibt. Laut einer Studie eines anerkannten Marktforschungsinstituts werden auch im selben Zeitraum 50.000 neue Büroarbeitsplätze entstehen, was die Breite und Stärke des Münchner Wirtschaftsstandortes unterstreicht. Alle Zahlen, Studien und Prognosen sehen den Standort auf Wachstumskurs. Die anhaltende Niedrigzinsphase des Kapitalmarktes drängt Nachfrager weiter in den Immobilienmarkt. Die Entscheidung der Kreissparkasse Starnberg-München-Ebersberg Sparverträge zu kündigen, trägt seinen Teil bei, dass zusätzlich noch mehr Kunden in Immobilien anlegen. Ein Einbruch der Nachfrage ist daher eher sehr unwahrscheinlich
Wenn die Kreditinstitute etwas von der Finanzkrise gelernt haben, dann das sie keine Immobilien ohne Prüfung finanzieren, keine Finanzierung ohne Eigenkapital genehmigen und auch eine Tilgungsleistung geleistet werden muss. Ein massiver Preisverfall auf dem Immobilienmarkt wäre also aus dieser Sicht dann möglich, wenn bei einer Anschlussfinanzierung das neue Zinsniveau exorbitant über dem anfänglichem Zinsniveau liegt und der Käufer keine Tilgung geleistet hätte. Nun verfolgt die EZB gerade eine andere Zinspolitik. Denn durch die Niedrigzinsphase können sich die europäischen Staaten entschulden und ein konjunktureller Abschwung auf europäischer Ebene, der dann „günstiges Geld“ benötigt, scheint sich anzudeuten. Also auch aus diesem Blickwinkel ist eine „Blase“ nicht erkennbar.
Zusammenfassend lässt sich feststellen, dass Marktkorrekturen sicher erfolgen werden –und diese auch nötig sind, eine „Immobilienblase“ eher unwahrscheinlich ist.
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