Häuser, besonders Neubau-Angebote in und um München sind teuer. Die wenigen Angebote treffen auf eine hohe Nachfrage. Und genau diese Situation versuchen einige „Bauträger“ und „Projektentwickler“ auszunutzen, indem Sie minderwertige Qualität in suboptimalen Lagen zu horrenden Preisen anbieten und verkaufen.
Ja es ist richtig, dass viele externe Faktoren den Kaufpreis der Immobilien in die Höhe treiben, wie zum Beispiel zu teures Bauland, hohe Bauauflagen, zu lange Genehmigungszeiten, Energieanforderungen. Damit die (überzogene) Gewinnspanne des Bauherrn erhalten bleibt, tritt er diesen Preistreibern entgegen indem er an der Qualität der Grundsubstanz (Beton mit Wärmeverbundsystem statt umweltschonende Ziegelbauweise) und der Bauausführung (Generalunternehmer mit ausländischen Arbeitern statt lokale Handwerksbetriebe) spart.
Auch den Käufer möchte ich nicht von Schuld freisprechen, denn allzu oft lässt er sich von dem visuellen Blendwerk dieser Anbieter verführen ohne die tatsächlichen Fakten ge- und überprüft zu haben. Der Käufer überprüft meist die Lage anhand von google, statt selbst vorab eine Lagebesichtigung zu machen. Es kommt nämlich nicht darauf an, ob die Straße gelb oder weiß eingezeichnet ist, sondern für die Ruhe ist es entscheidend wie frequentiert sie ist. Geruch, Nachbarschaft und Topografie werden am Bildschirm gar nicht abgebildet. Die meisten Kaufinteressenten begnügen sich auch damit die oberflächlichen und sichtbaren Ausstattungs-Materialien abzufragen. Für das gesunde Raumklima und die Werthaltigkeit der Immobilie ist aber die Grundsubstanz entscheidend.
Als ich gestern zu einem Termin unterwegs war, fuhr ich an einem Neubauprojekt (Rohbau) vorbei, dass mein Anliegen verdeutlicht. Als Marktberichterstatter war natürlich meine Neugier geweckt:
- Der Bauherr spricht von „Privilegierter Lage“. Tatsächlich liegt es in einem präferierten Münchner Vorort an einer stark befahrenen Ausfallstraße direkt am Kreisverkehr am Ortsausgang. Gegenüber ist ein großer Lebensmittelmarkt (Discounter). Ins Ortszentrum sind es ca. 1,7km (Busverkehr). Die Lage würde ich als Gutachter als eher normal bezeichnen mit erheblichen Abschlägen hinsichtlich der Emissionen.
- Die Häuser (Reihenhäuser und ein Doppelhaus) stehen sehr eng aneinander, so dass eine heimelige Privatsphäre eher schwer zu erreichen ist.
- Die Pkw-Stellplätze sind Duplex-Garagen. Für mich ein absolutes No go im Hausbereich.
- Von der Bausubstanz schreibt der Bauherr nichts. Augenscheinlich werden die Häuser in Betonbauweise mit Wärmeverbundsystem erstellt (Ohne weiße Wanne). Durch die mangelnde Atmungsaktivität benötigen die Häuser ein problematisches, elektrisches Belüftungssystem (Bakterien), um eine Schimmelbildung zu vermeiden. Geheizt wird mit fossilen Brennstoffen (Gas). Diese Bauweise benötigt recht schnell Re-Investitionen (Algenbildung an der Fassade) und ist von der Energietechnik nicht zukunftsfähig.
- Die Ausstattungs-Materialien sind recht nett beschrieben, sind aber ohne Zweifel derzeit Standard.
- Angeboten wird u.a. eine Doppelhaushälfte mit ca. 170m² Wohnfläche auf einem kleinen Grundstück. Der Kaufpreis beträgt ca. 1,4 Mio. € zuzüglich der Garagen (Für diesen Kaufpreis erhält man ein freistehendes EFH Kfw 55 in klimaneutraler Ziegelbauweise mit ca. 210m² Wfl. in ruhiger Lage nur ca. 500m weiter entfernt).
Dieses Angebot ist mit einer sehr professionellen Werbe-Performance ausgestattet und obwohl der Bauherr auch schon einige Häuser verkauft hat, vermag es bei näherer und objektiver Betrachtung nicht über die Tatsache hinwegzutäuschen, dass Lage, Qualität und Kaufpreis in keinem ausgewogenen Verhältnis stehen.
Wie Sie sehen, reicht manchmal schon eine kleine objektive Betrachtung, um eine Entscheidungsmatrix für eine Kaufentscheidung zu erstellen. Sollten Sie sich bei dem Ankauf Ihres neuen Zuhauses unsicher fühlen und eine professionelle Analyse oder Gutachten benötigen, stehen wir Ihnen jederzeit zur Verfügung.
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